|
 |
 |
|
 Standardy bydlení 2007/2008: Faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze |
| Martin Lux (ed.), Petr Sunega, Martina Mikeszová, Tomáš Kostelecký |
 |
Bydlení jako zboží vykazuje velké množství specifik, které mu dnes přiznává i tradiční matematicky orientovaná ekonomie. Díky této i jiné specifičnosti je trh s bydlením charakteristický relativně nízkou cenovou elasticitou poptávky i nabídky a přibližně jednotkovou příjmovou elasticitou poptávky - to znamená, že vývoj příjmů domácností se do velké míry odráží i ve vývoji cen bydlení. Tento fakt má za následek, že se ve většině vyspělých ekonomik světa věnuje relativně velká pozornost vztahu mezi příjmy domácností a cenami rezidenčních nemovitostí, vyjádřenému nejčastěji prostřednictvím indikátoru price-to-income ratio (P/I). Indikátor P/I, tj. podíl ceny bytu (průměrné nebo mediánové z úhrnného počtu transakcí v dané lokalitě a v daném roce) k disponibilnímu (čistému) ročnímu příjmu domácnosti (průměrnému nebo mediánovému v dané lokalitě a v daném roce), je často užíván při hodnocení cenového vývoje, efektivity fungování trhu bydlení, finanční dostupnosti vlastnického bydlení a obecně hodnocení aktuální situace na trhu s byty.
Monografie Standardy bydlení 2007/08 navazuje na úspěšnou řadu dříve vydaných monografií se stejným názvem (avšak jiným vročením) vydaných Sociologickým ústavem AV ČR, v.v.i., v letech 2003-2005 a kopíruje jejich formální strukturu. Všechny Standardy jsou rozděleny do dvou hlavních částí - části analytické a části modulové. Zatímco analytická část se věnuje pokaždé jinému problému, struktura modulové části zůstává zachována; modulová část obsahuje aktualizované časové řady údajů o vývoji makroekonomické situace, hypotečního trhu, stavebního spoření, spotřebních výdajů domácností a demografického vývoje v naší zemi, včetně jejich stručného komentáře. Idea vydávání pravidelných studií mapujících dění na bytovém trhu vznikla již v roce 2004, a to na základě úspěchu podobných studií s názvem Housing Finance Review publikovaných každoročně Joseph Rowntree Foundation ve Velké Británii. Jakkoliv se ukázalo, že je v českém prostředí jen velmi obtížné vydávat Standardy každoročně, existuje záměr Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i., nadále vydávat tyto monografie alespoň v tříletém intervalu.
Účel těchto monografií je zejména poskytnout hlubší vhled do fungování trhu bydlení, opřený o empirický důkaz (například dotazníkové šetření, ekonometrické modelování nebo kvalitativní sociologický výzkum), mezinárodní komparaci či experiment; monografie rovněž před svým vydáním prochází recenzním řízením. Tento její odborný charakter vyžadující nejdříve definici a operacionalizaci daného problému a následně provedení řady výzkumů pak do jisté míry neumožňuje okamžitě zareagovat na zcela nové podmínky - většina zde uváděných údajů a výsledků se tak vztahují maximálně k roku 2007. Na druhou stranu by hloubka provedených výzkumů měla být určitou zárukou, že se jedná o poznatky dlouhodobějšího charakteru, které mohou přinést obecnější a hlubší pochopení chování trhů bydlení nejen v naší zemi, ale v tranzitivních či vyspělých zemích obecně.
Obsah
Abstract......................................................................................................................4
Úvodní slovo ..............................................................................................................5
Analytická část
Mezinárodní srovnání ve vývoji cen rezidenčních nemovitostí ............................9
Hodnocení vývoje cen rezidenčních nemovitostí .................................................18
Jsou ceny bydlení nad rovnovážnou hladinou? .....................................................21
Price-to-income ratio ve vybraných vyspělých zemích.........................................25
Price-to-income ratio ve vybraných metropolích vyspělých zemí ........................37
Vývoj a hodnocení vývoje cen rezidenčních nemovitostí v ČR...........................43
Price-to-income ratio v České republice a v Praze................................................50
Faktory v pozadí vysoké hodnoty indikátoru P/I v Praze...................................54
Faktory poptávky...................................................................................................56
1. Příliš vysoká preference po vlastnickém bydlení...........................................56
Je nájemní bydlení alternativou k bydlení vlastnickému?..............................61
Jak se chovají mladí lidé na trhu rezidenčních nemovitostí?..........................64
Mezigenerační a rodinná výpomoc.................................................................78
2. Dominantní ekonomická výkonnost Prahy ....................................................79
Regionální ekonomické disparity podle hrubého domácího produktu ...........79
Regionální ekonomické disparity podle mzdové statistiky ............................82
Mzdové rozdíly podle odvětví činnosti podniku (OKEČ) ..........................83
Mzdové rozdíly podle kategorie zaměstnání (KZAM) ...............................85
3. Příjmy ze stínové ekonomiky.........................................................................88
4. Spekulace (investování) s bytovým fondem...................................................92
5. Cizinci v Praze a mimopražských regionech .................................................94
6. Tlak médií na pořizování vlastního bydlení...................................................99
Faktory nabídky...................................................................................................103
1. Fyzická dostupnost bytů v Praze a mimopražských regionech....................103
2. Jednání vlastníků bytů upřednostňujících pronájem před prodejem bytů....105
3. Nedostatečná bytová výstavba v Praze ........................................................108
Úvod .............................................................................................................108
Nabídka nových bytů dle výzkumu
mezi významnými aktéry na realitním trhu ................................................111
Nabídka nových bytů v Praze dle vlastní analýzy
nabídkové strany trhu v Praze.....................................................................125
Financování bydlení .................................................................................125
Stavebnictví, stavební firmy .....................................................................126
Výroba stavebních materiálů ...................................................................130
Bytový development..................................................................................132
Velkoobchod v oblasti prodeje stavebních materiálů ...............................133
Nedostatek pozemků.................................................................................134
Závěr a doporučení ...............................................................................................137
Literatura a datové zdroje ...................................................................................144
Příloha 1 – Experimentální ekonomie.................................................................148
Příloha 2 – Instrukce k experimentu...................................................................154
Modulová část
Makroekonomický vývoj......................................................................................161
Demografický vývoj v České republice v letech 2004–2007 ..............................174
Příspěvek na bydlení.............................................................................................180
Vývoj spotřebních vzorců českých domácností..................................................187
Stavební spoření v České republice .....................................................................193
Hypotekární trh ....................................................................................................200
|
| |
| |
|
Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
