Trh s bydlením v metropoli prizmatem ekonomické sociologie: "tranzitivní" faktory vysokých cen vlastnického bydlení v Praze

Grantový projekt podpořen Grantovou agenturou České republiky pod číslem 403/06/0915.

Úvod

Bydlení jako zboží vykazuje velké množství specifik (Lux 2002 (ed.), Lux 2002a, Lux, Sunega, Kostelecký, Čermák, Košinár 2004, Maclennan 1982), které mu dnes přiznává i tradiční matematicky orientovaná ekonomie. Mezi ně patří:

• Bydlení je velmi heterogenním, komplexním, multi-dimenzionálním zbožím. Jak domy tak byty určené k bydlení se navzájem liší v rozsáhlé škále nejrůznějších charakteristik (atributů), které poskytují svým spotřebitelům specifické bytové služby.
• Bydlení je typem zboží dlouhodobé spotřeby a investicí. I domácnosti, které se nesnaží o spekulativní zisk, na trhu při koupi či výstavbě vlastního bydlení vystupují ve dvojí roli: jako spotřebitelé i investoři.
• Bydlení je uspokojením lidské potřeby mít domov, jež na jednu stranu patří dle Maslowovy kategorizace lidských potřeb (Maslow 1954) k základním potřebám, na stranu druhou její uspokojení ukrojí zpravidla největší díl rodinného rozpočtu.
• Významnou charakteristikou bydlení je rovněž jeho fixace v prostoru. Oproti většině jiných zboží bydlení nemůže být jednoduše "přeneseno" jinam, z jednoho prostoru do jiného.
• Vysoké náklady výstavby a dlouhá délka výstavby bydlení předurčující relativně pomalou reakci nabídky na cenové signály.
• Vysoké transakční náklady při změně bydlení. Nalezení, zařízení nového bydlení a přestěhování je spojeno s nemalými náklady, které přímo nesouvisí s pořízením nového bydlení a které dosahují výše pěti až deseti procent ceny bytu (Maclennan 1982: 61).

Díky této i jiné specifičnosti je trh s bydlením charakteristický relativně nízkou cenovou elasticitou poptávky i nabídky a přibližně jednotkovou příjmovou elasticitou poptávky (Meen 2001, Barker 2003). Tento fakt má v konečném stadiu za následek, že v dlouhém období a po vyloučení krátkodobé cenové volatility (cenových bublin) ceny bydlení kopírují růst reálných příjmů domácností na úrovni pro danou společnost charakteristického dlouhodobého poměru příjmů domácností a cen bytů - price-to-income ratio (P/I). Indikátor P/I, tj. podíl ceny bytu (průměrné nebo mediánové z úhrnného počtu transakcí v dané lokalitě a v daném roce) k disponibilnímu ročnímu čistému příjmu domácnosti (průměrnému nebo mediánovému v dané lokalitě a v daném roce), je proto často užíván při hodnocení cenového vývoje (Barker 2003, Crellin 1988, Wilcox 2003, Kamath 1988, Lerman, Reeder 1987 a další), efektivity fungování trhu bydlení, finanční dostupnosti vlastnického bydlení, obecně hodnocení aktuální situace na trhu s byty. Hlavním cílem předkládaného projektu je odhalit, zda-li existují takové "tranzitivní" (či lépe institucionálně a kulturně specifické) faktory, které by mohly přispívat k nízké finanční dostupnosti a vysokým cenám vlastnického bydlení v Praze, resp. k vysoké hodnotě indikátoru P/I u starších i nových bytů v osobním vlastnictví v Praze, a odhadnout vliv takových faktorů stejně jako případný dopad jejich pominutí.

Shrnutí současného stavu problematiky

Detailnímu měření indikátoru P/I se bohužel v českém prostředí nevěnuje pozornost, který si jak z hlediska odhadu cenového vývoje, tak finanční dostupnosti vlastnického bydlení pro širší skupiny obyvatel zaslouží. Zatímco finanční dostupnost nájemního bydlení se zpravidla měří pomocí indikátorů míry zatížení a reziduálního příjmu (Lux, Burdová 2000, Lux 2002 (ed.), Sunega 2003, Whitehead 1991, Thalmann 1999, Hui 2001, Hulchanski 1995), P/I je kruciálním indikátorem finanční dostupnosti vlastnického bydlení pro různě definované skupiny obyvatel a pro různé regiony státu, a tak též nepřímým indikátorem dysfunkcí na lokálních trzích s bydlením (Bogdon, Ayse 1997, Wilcox 2003, Meen 2001). Dosavadní analýzy finanční dostupnosti vlastnického bydlení založené na indikátoru P/I provedené v českém prostředí, např. Lux ed. (2002), Sunega (2003) nebo ČSÚ (2005), hodnotily zejména finanční dostupnost nového vlastnického bydlení. Existuje shoda, že finanční dostupnost nového bydlení je v České republice obecně oproti situaci v jiných vyspělých evropských zemích daleko horší: podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ 2005) představovaly v roce 2003 náklady na pořízení průměrného bytu 8,1 násobek průměrného čistého ročního příjmu cenzové domácnosti, zatímco v zemích západní Evropy se tyto náklady pohybují pouze v rozmezí 1,8 až 3,5 násobku průměrných čistých ročních příjmů domácností.

S ohledem na skutečnost, že většina transakcí se odehrává v sektoru staršího vlastnického bydlení, je zapotřebí analyzovat též indikátor P/I pro ceny starších bytů. Pro účel přípravy tohoto projektu byla získána data s údaji o kupních cenách nemovitostí, které shromažďuje Ministerstvo financí z daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. S využitím tohoto datového souboru a datového souboru Microcensus 2002 Českého statistického úřadu jsme provedli orientační analýzu indikátorů P/I pro starší vlastnické bydlení (byty v bytových domech) v roce 2002 v jednotlivých regionech státu a pro různě veliká sídla. Tato analýza i po úpravách datových souborů (např. odstranění nevěrohodných cen z cenové statistiky) překvapivě ukázala, že oproti obecnému povědomí dosahoval celorepublikový ukazatel P/I v roce 2002 akceptovatelné úrovně: 2,59 (průměrná hodnota vážená dle počtu obyvatel v jednotlivých krajích ČR). Výjimkou je však Praha a její nejbližší okolí, kde daný indikátor dosahuje několikanásobně vyšší hodnoty - 7,12. Zajímavé je rovněž zjištění, že se, minimálně do konce roku 2003, diskrepance v kvalitě bydlení dotkla v hlavním městě cen zřejmě méně, než je obvyklé ve vyspělých zemích; jinými slovy i méně kvalitní vlastnické bydlení zůstává v Praze relativně drahé.

Cenový růst obecně přispívá ke zhodnocení majetku stávajících vlastníků nemovitostí (ve formě kapitálového zhodnocení). Na druhé straně může mít neúměrný růst cen nemovitostí mnohé negativní ekonomické dopady (Barker 2003, 7):

• za situace nízké cenové elasticity nabídky vede k neefektivní alokaci zdrojů a vzniku ztráty mrtvé váhy (ztráty užitku jak na straně spotřebitelů, kteří vynakládají disponibilní zdroje na jiné účely, než je bydlení, tak na straně výrobců);
• pokud není současně kompenzován růstem příjmů, snižuje finanční dostupnost bydlení pro domácnosti vstupující na trh s vlastnickým bydlením.

Vysoká úroveň indikátoru P/I a tudíž nízká finanční dostupnost vlastnického bydlení pro nové nebo na trh vstupující domácnosti může mít, zejména za aktuální "zablokované" situace v nereformovaném sektoru nájemního bydlení, nemalý vliv na sociální soudržnost (Machonin a kol. 2004), prorodinné chování mladých lidí (Hamplová 2000), mobilitu domácností a flexibilitu pracovního trhu (Večerník 2003). Celkový makroekonomický dopad vysokých cen bydlení tak není jen otázkou omezení spotřeby a následného utlumení ekonomického růstu (Barker 2003, Meen 1995), ale také otázkou dodatečných negativních dopadů prostřednictvím vyšších sociálních výdajů státu, nízké porodnosti ohrožující penzijní systém a případné sociální či politické nestability.

Výzkumná otázka a cíle projektu

Základní otázkou projektu je, zda-li vysoká hodnota indikátoru P/I pro starší i nové bydlení v české metropoli, která překračuje výši stejného indikátoru v mnohých metropolích vyspělých zemí[1], je již dlouhodobou úrovní indikátoru P/I, nebo zda-li se spíše jedná o přechodné stádium výrazně ovlivněné stávajícími "tranzitivními" institucionálními a kulturními podmínkami v naší zemi a v našem hlavním městě. Omezení výzkumu na hlavní město má své příčiny metodologické (celostátní výzkum by byl velmi drahý a dodatečné náklady by pravděpodobně nepřinesly odpovídající hodnotu v poznatcích) a je zdůvodnitelné i rozsahem problému (v hlavním městě se projevuje vysoká výše indikátoru P/I nejen pro nové, ale také starší vlastnické bydlení). Je důležité zmínit, že vedle čistě praktického dosahu je problematika míry ovlivnění výše indikátoru P/I kulturně či institucionálně specifickými faktory závažným teoretickým problémem, který zůstává nevyřešen i přes aktuální růst zájmu světové ekonomie a sociologie o výzkum bydlení a o fungování trhu bydlení.

Hlavním cílem projektu je tudíž za pomocí inovačních metodologických postupů kombinujících ekonomickou i sociologickou kvantitativní i kvalitativní metodologii zjistit, zda-li existují takové "tranzitivní" (či lépe institucionálně a kulturně specifické) faktory, které by mohly přispívat k nízké finanční dostupnosti a vysokým cenám vlastnického bydlení v Praze, resp. k vysoké hodnotě indikátoru P/I u starších i nových bytů v osobním vlastnictví v Praze, a odhadnout vliv takových faktorů stejně jako případný dopad jejich pominutí, odstranění. Prokáže-li se podstatný vliv těchto dodatečných specifických faktorů na výši indikátoru P/I, mohou být závěry projektu významným posunem v oblasti základního socio-ekonomického výzkumu fungování trhu bydlení. Podrobnější analýza "tranzitivních" faktorů stojících v pozadí vysoké hodnoty indikátoru P/I by také přispěla ke zvýšení transparentnosti českého bytového trhu v jeho nejaktivnějším národním segmentu a mohla se stát velmi užitečnou informací pro tvůrce české bytové i sociální politiky (s ohledem na výše zmíněné významné makroekonomické dopady vysokých cen bydlení).

Příčiny vysokých hodnot indikátoru P/I u staršího bydlení v Praze lze očekávat jak na straně nabídky, tak na straně poptávky. Teoreticky přichází v úvahu řada specifických faktorů, které mohou vysokou hodnotu indikátoru ovlivňovat. Hypoteticky lze předpokládat, že na straně nabídky bude vysoká hodnota indikátoru P/I u staršího bydlení zapříčiněna též například:

• legislativními a daňovými podmínkami umožňujícími snadné držení více nemovitostí využitelných k trvalému bydlení nebo pomalý prodej neužívaných nemovitostí - například absence vyšší daně z nemovitosti; nebo podobnými podmínkami, které větším obratům na trhu nemovitostí brání - existence daně z převodu nemovitostí a daně z kapitálového zhodnocení (do dvou let od pořízení bydlení);
• spekulacemi s byty ze strany některých zahraničních investorů působících prostřednictvím zprostředkovatelských investičních společností v Praze, kteří očekávají vysoké cenové zhodnocení z investic do nemovitostí v tranzitivních zemích a drží pro tento účel i prázdné byty, čímž na jedné straně posilují poptávku, avšak omezují reálnou nabídku bydlení;
• státními zásahy na trhu s bydlením specifickými pro české prostředí, zejména přetrvávající regulací nájemného "první generace" (Lind 2001), která v Praze oproti mnohým ostatním českým městům představuje velmi závažný problém a která díky nadměrnému výnosu z tržního nájemného "motivuje" potenciální prodávající k pronajmutí bytů namísto jejich prodeje.

Na straně poptávky přicházejí, například, v úvahu následující důvody vysokého indikátoru P/I u staršího bydlení:

• velký počet cizinců, migrantů, obecně velký počet domácností v poměru k počtu existujících bytů - situace bytové nouze, bytového nedostatku;
• deklarované příjmy neodpovídající skutečným příjmům po započtení příjmů z šedé ekonomiky a neevidovaných příjmů cizinců;
• hodnotové orientace české společnosti a tradiční úloha rodiny při zajišťování bydlení dětí - vlastní bydlení mnoho mladým domácnostem pořizují jejich rodiče a prarodiče, kteří jsou pro tento účel ochotni obětovat svou vlastní spotřebu. V rámci projektu bude zkoumána hypotéza, zda je tento jev regionálně specifický (projevuje se více v Praze než v jiných částech republiky) a zda je tento jev specifický pro české prostředí srovnáním se situací v jiných vyspělých zemích;
• mimořádně velký rozdíl ekonomické výkonnosti Prahy ve srovnání s jinými městy v České republice, který přesahuje míru ekonomické dominance hlavních měst ve vyspělých evropských zemích;
• obecně vyšší psychologická preference vlastnického bydlení před bydlením nájemním v Praze oproti jiným českým regionům nebo v České republice oproti ostatním vyspělým evropským zemím - stopovány budou též příčiny této preference, jako například, zda-li v pozadí preferencí stojí odůvodněné či odůvodnitelné více méně racionální důvody nebo převzetí "kulturních a mediálních" konstruktů, kterými nabídková strana, stát nebo zprostředkovatelé úspěšně manipulují s poptávkou (Bourdieu 2000);
• z důvodu specificky českých státních intervencí a regulací, opět zejména regulace nájemného, zvýšená poptávka po vlastnickém bydlení ze strany domácností vstupujících na trh bydlení - mladí lidé volí relativně brzy odchod z nájemního do vlastního bydlení například z důvodu vysokého "tržního" nájemného nebo velmi slabé ochrany v tržním nájemním bydlení;
• částečně neracionální chování jednotlivců/domácností při koupi bytu projevující se neutuchajícím zájmem i o méně kvalitní vlastnické bydlení. Testována bude, mimo jiné, hypotéza, zda-li v české populaci převažuje postoj k bydlení pouze jako ke spotřebnímu statku a nikoliv jako statku představující vedle spotřeby též investici.

Příčiny vysokých hodnot indikátoru P/I u nové bytové výstavby je možné očekávat zejména na straně nabídky, jako například:

• rostoucí rozsah spekulativních nákupů stavebních pozemků;
• příliš rigidní urbanistické plánování a nedostatečná nabídka nových stavebních pozemků;
• výsadní postavení malého počtu developerů bytových domů a oligopolní postavení několika velkých stavebních firem, jež jsou schopny naplnit představy developerů - obojí vedoucí k vysokým nákladům, ziskům a maržím;
• neefektivita v oblasti stavebního průmyslu, ochranářství při dovozu levnějších stavebních materiálů;
• vzájemná provázanost ekonomických a politických struktur při formulaci pravidel bytové politiky mající za následek omezení konkurenčního prostředí nebo nekalou konkurenci, což by mohlo v posledku vést k "diktátu" nabídkové strany trhu (Bourdieu 2000).

Jednotlivé příčiny budou zkoumány za pomoci celé škály níže popsaných metod a výsledky budou publikovány v posledním roce řešení projektu ve studii Standardy bydlení 2006-2008, v referátech na mezinárodních konferencích European Network for Housing Research a v nejméně dvou odborných článcích zaslaných do zahraničních impaktovaných recenzovaných časopisů věnujících se výzkumu bydlení (např. Housing Studies, Urban Studies a jiné). Publikace výsledků ve studii Standardy bydlení 2006-2008 umožní navázat na řadu tří studiích pojmenovaných Standardy bydlení, které řešitelský tým Sociologického ústavu AV ČR za podpory z projektu GA ČR (403/03/0417) publikoval mezi roky 2002-2005 a které se staly studijním materiálem i významným zdrojem informací o bytovém trhu a bytové politice v České republice pro zástupce odborné i širší veřejnosti, zájmových sdružení, bank, developerů, tvůrců bytové politiky a médií. Prezentace výsledků prostřednictvím navázání na řadu úspěšných studií tak výrazným způsobem usnadní diseminaci výsledků ke všem potenciálním zájemcům o výsledky projektu.

Metodologie

Jakkoliv cíl projektu může být jednoznačný, jeho naplnění vyžaduje uplatnění relativně velké škály metod zahrnujících ekonometrické modelování a kvantitativní i kvalitativní sociologické metodologické postupy. Projekt svým zaměřením i metodologií je interdisciplinární propojující poznatky sociologie, ekonomie a částečně též psychologie. Za inovační lze v rámci metodologie považovat zejména snahu o stopování příčin rigidit na trhu s vlastnickým bydlením z pohledu hodnotových orientací a subjektivních postojů jeho hlavních aktérů na straně nabídky i poptávky. Některé užité metody budou ve výzkumu bydlení použity poprvé a její výsledky mohou být přínosem pro rozvoj evropského výzkumu v této oblasti.

Metodologie projektu se bude opírat o důkladnou statistickou analýzu existujících souborů "tvrdých" i postojových dat a jejich komparaci se situací v jiných zemích a jejich metropolích, ale zejména o:

• realizaci a vyhodnocení zvláštního dotazníkového šetření mezi zástupci realitních agentur působících v Praze;
• realizaci a vyhodnocení zvláštního dotazníkového šetření mezi pronajímateli a nájemníky v sektoru pražského tržního nájemního bydlení doplněného o experimentální psychologickou metodu spočívající na simulaci tržní situace;
• realizaci a vyhodnocení zvláštního dotazníkového šetření, přímých polostandardizovaných rozhovorů a kvalitativních šetření metodou focus groups mezi zástupci investorů, developerů a velkých stavebních firem působících v Praze doplněných o historickou analýzu fungování hlavních hráčů v oblasti nové bytové výstavby v Praze, analýzu jejich reklamy, rozbor politického vyjednávání při formulaci pravidel bytové politiky, rozbor strategií lobbingu v oblasti bytové výstavby a stavebnictví obecně aj. za použití kvalitativní sociologické metodologie osvědčené při vytváření aktuálně nejvlivnější práce kriticky analyzující nabídkovou stranu trhu bydlení pohledem ekonomické sociologie ve Francii - Les structures sociales de l´economie (Bourdieu 2000).

Konkrétně:

1. Objektivní faktory přispívající k vysokým hodnotám indikátoru P/I (zejména problematika bytového nedostatku, zahraniční i vnitřní imigrace, příjmy z šedé ekonomiky) budou kvantifikovány s využitím dostupných odhadů a datových zdrojů ČSÚ, a ve spolupráci s ČSÚ, vždy s důrazem na komparaci se situací v jiných vyspělých, zejména evropských, zemích nebo jejich metropolích. Spolupráce v rámci přípravy projektu byla předběžně dojednána zejména s RNDr. Jiřím Mrázkem (ředitelem odboru statistiky cen ČSÚ) a s ing. J. Škrabalem (vedoucím oddělení sčítání lidu ČSÚ).
2. Tržní reakce a sociálně-ekonomické dopady změn cen bytů a nájemného budou simulovány pomocí ekonometrického modelu vycházejícího z klasických premis matematické ekonomie a teorie tenure choice (např. Sullivan, Gibb 2003). Ekonometrické modelování přitom naváže na dřívější úspěšné modely vytvořené a použité členy řešitelského týmu (příkladně model simulace rovnovážného tržního nájemného v ČR, jehož výsledky byly publikovány v Lux, Sunega, Kostelecký, Čermák, Košinár 2004). Pro účel modelování budou využita dostupná data o příjmech, výdajích a složení domácností (výzkum Statistika rodinných účtů 2003 realizovaný ročně ČSÚ, který má tým již k dispozici) a cenách bydlení (transakční ceny evidované Ministerstvem financí, které budou pro účel projektu bezplatně poskytnuty ČSÚ). Výsledky modelování racionálních reakcí na trhu s bydlením budou následně konfrontovány s výsledky níže popsaných sociologických šetření.
3. Role rodinné výpomoci při pořízení bydlení, psychologická preference vlastnického bydlení v Praze oproti jiným částem republiky a v České republice oproti jiným vyspělým zemím a jiné specifické postoje budou v první fázi analyzovány s využitím dat z již existujících českých i zahraničních sociologických šetření (Postoje k bydlení v ČR 2001, Housing Demand Survey 2001 v Nizozemí, Enquete Logement 2002 ve Francii, English House Condition Survey 2002 a Scottish House Condition Survey 2002 ve Velké Británii). Většinu uvedených datových souborů nebo hlavních tabulkových výstupů z těchto šetření má řešitelský tým k dispozici, ostatní budou získány prostřednictvím mezinárodní spolupráce v rámci European Network for Housing Research, evropské sítě výzkumu bydlení, jejíž členy jsou také dva členové řešitelského týmu projektu. Ve druhé, kvalitativní fázi, budou preference a jejich odůvodnění zkoumány formou přímého dotazování účastníků experimentální hry, jejíž bližší specifikace je uvedena níže.
4. Hypotézy týkající se vazby cen bydlení na problematiku daní, regulace nájemného, velkého rozsahu spekulativních nákupů ze strany zahraničních investorů, politického ovlivňování, účinnosti lobbingu a jiné budou též zkoumány prostřednictvím dotazníkového šetření mezi zástupci realitních agentur. Dotazník bude, mimo jiné, zahrnovat otázku na vlastní řazení všech faktorů ovlivňujících výši indikátoru P/I dle názoru zástupců realitních agentur, což umožní doplnit případné další námi opomenuté relevantní faktory. Vzorek bude zahrnovat největší realitní agentury působící v Praze, maximálně pak 30 agentur.
5. Dopady regulace nájemného na jednání pronajímatelů a nájemníků (pronajímatelé volí pronájem oproti prodeji a nájemníci odchod do vlastního dříve, než by sami chtěli) a jiné postoje a preference (například představy o ideálním bydlení a odůvodnění těchto ideálů) budou v první fázi zkoumány prostřednictvím zvláštního dotazníkového šetření mezi pronajímateli a nájemníky v sektoru tržního nájemního bydlení. Potenciálním nájemníkům (lidem hledající nájemní bydlení přes inzerát) i potenciálním pronajímatelům (lidem nabízející bydlení přes inzerát), kteří jsou snadno dostupní z aktuální inzerce a kteří po kontaktování telefonem vyplnění dotazníku neodmítnou, bude zaslán stručný anonymní dotazník, ke kterému bude rovněž přiloženo oddělené pozvání na účast v experimentální hře simulující tržní prostředí. Za účast ve hře budou moci získat určitou odměnu, ale zůstane jen na jejich vůli, zda-li projeví zájem o účast a do hry se dodatečně telefonicky přihlásí, nebo jen zašlou v ofrankované obálce zpět vyplněný dotazník. Dotazník bude zaslán přibližně 400 potenciálním nájemníkům a 100 potenciálním pronajímatelům (celkový vzorek pak bude tvořit přibližně 500 respondentů).
6. Experiment kvalitativně testující hlavní závěry dotazníkového šetření mezi potenciálními pronajímateli a nájemníky, kupujícími a prodávajícími, bude mít podobu hry, jejímž prostřednictvím bude simulováno vyjednávání o cenách reflektující současnou i potenciální situaci na trhu bydlení. Při bližší specifikaci provedení experimentu budou řešitelé projektu vycházet z postupů behaviorální ekonomie věnující se propojení ekonomie, experimentu a psychologie (Lopes 1994, Coleman 1986, Roth 1988, Smith 1992, Kahneman, Knetsch, Tharel 1986 a další). Behaviorální ekonomie se již dlouhou dobu úspěšně zabývá testováním pravdivosti klasických ekonomických předpokladů, zejména pak testováním axiomu racionálního jednání. Experiment, mimo jiné, umožní ověřit hypotézu, zda-li a jakým způsobem při svém rozhodování berou potenciální vlastníci dostatečně v úvahu investiční horizont při nákupu vlastnického bydlení nebo hypotézu týkající se ovlivnění preferencí mediálními či kulturními konstrukty. Účastníci experimentu, kteří budou ve hře zastupovat své reálné postavení na trhu bydlení (pronajímatelé budou hrát pronajímatele apod.), získají za svou účast malou odměnu; maximální počet hráčů bude přitom omezen na 100, minimální pak na 70.
7. Bariéry na straně nabídky nového bydlení budou zkoumány jednak analýzou dostupných či pro účel projektu postoupených ekonomických ukazatelů a jednak prostřednictvím dotazníkového šetření, přímých polostandardizovaných rozhovorů a dvou focus groups mezi zástupci investorů, developerů a velkých stavebních firem. K účasti oslovené skupiny na projektu napomůže podpora ze strany Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, která byla o projektu již informována a jejímž členem je též hlavní řešitel projektu. Dotazník bude zaslán přibližně 50 respondentům, s deseti z nich se uskuteční následné hloubkové přímé rozhovory mapující, mimo jiné, historii působení daného investora a developera na českém trhu bydlení, a dvacet z nich bude přizváno ke dvěma širším diskusím metodou focus groups. Metodologie analýzy nabídkové strany trhu bude následně doplněna o analýzu reklamy a jiné mediální prezentace bytových projektů, rozhovory s představiteli vysoké administrativy (tvůrci bytové politiky), lokální i centrální politiky a lobbingu pro účel rozboru míry strukturace (manipulace) poptávky státem či vyjednáváním mezi ekonomickou a politickou elitou. Pozornost bude také věnována strategiím "obchodování" s produkty nové bytové výstavby - strategiím přesvědčování prodávajících o jimi preferovaných modelech výstavby i financování bydlení. Pro tento účel budou využity úspěšně vyzkoušené kvalitativní postupy z Bourdieu (2000). Pozornost bude věnována zejména:
• objektivnímu a subjektivnímu hodnocení výše tržního rizika vycházejícího z cenové volatility;
• objektivnímu a subjektivnímu hodnocení výše lokálně specifického rizika spojeného s akvizicí pozemků a získání stavebního povolení;
• objektivní a subjektivní transformaci rizik do marží (zisků) developerů a stavebních firem;
• míře averze českých investorů vůči výše uvedeným typům rizik v českém prostředí, zejména prostřednictvím:
• míry outsourcingu a sub-contractingu a s tím spojené efektivity a nárokům na kvalifikované pracovní síly;
• způsobu financování nových projektů z hlediska podílu vlastního a cizího kapitálu;
• využívání opcí při získávání potenciálních stavebních pozemků a míry spekulace s pozemky;
• podílu projektů financovaných z prostředků budoucích majitelů;
• přístupu investorů k cizím zdrojům;
• strategií diverzifikace rizika u velkých rezidenčních projektů.
• počtu developerů a stavebních firem na daném lokálním metropolitním trhu a strategiím, jejichž prostřednictvím se snaží získat významnější podíl na trhu a soupeřit s konkurencí;
• míře vzájemné provázanosti ekonomického kapitálu v oblasti bytové výstavby a správy s politickým rozhodováním, metodám a účinnosti lobbingu, formám dohadování kruciálních pravidel pro fungování trhu;
• strukturám, postupům a receptům využívaných aktéry nabídkové strany trhu k "vytváření části poptávky" (Bourdieu 2000, 37), preferencí kupujících, cenových očekávání.

Podrobné ekonomické i sociologické analýze fungování nabídkové strany trhu bude věnován značný prostor. Je tomu i z důvodu, že "empirická studia nabídky bytových služeb jsou tak vzácná jako studia poptávky hojná…Je zřejmé, že mezní užitek ze studií nabídky bydlení je mnohem větší než mezní užitek ze studií věnujících se poptávce bydlení." (Olsen 1987).

Přibližný časový rozvrh řešení

Doba řešení projektu je plánována na období tří let (2006 - 2008). V prvním roce řešení projektu (2006) bude zejména provedeno:

• shromáždění existujících datových zdrojů (ČSÚ, mezinárodní výzkumy bydlení);
• vyhlášení nabídky na tříletou stáž pro vysokoškolsky vzdělaného uchazeče se sociologickým nebo ekonomickým vzděláním a se zájmem o výzkum bydlení, následný výběr ze seznamu uchazečů a zapracování do řešitelského týmu;
• mezinárodní komparace dostupnosti vlastnického bydlení s využitím ukazatele P/I, studium literatury týkající se analýzy hlavních faktorů ovlivňujících hodnoty indikátoru P/I;
• důkladná statistická analýza existujících datových souborů (včetně mezinárodního srovnání) a vytvoření a otestování ekonometrického modelu fungování trhu s bydlením za standardních ekonomických předpokladů.

Ve druhém roce projektu (2007) předpokládáme realizaci zejména následujících činností:

• krátkodobé zapojení dvou studentů, kteří budou po omezenou dobu napomáhat s organizací a realizací plánovaných dotazníkových šetření, rekrutací respondentů, přepisem rozhovorů, přepisem údajů z dotazníků do datových souborů, přípravou experimentu a focus groups, analýzou reklamy a lobbingu;
• vytvoření dotazníků a realizace plánovaných dotazníkových šetření (šetření mezi zástupci realitních agentur, šetření mezi potenciálními nájemníky a majiteli, šetření mezi zástupci investorů, developerů a velkých stavebních firem);
• realizace experimentu simulujícího trh bydlení (ve druhé polovině roku);
• realizace standardizovaných rozhovorů, dvou focus groups se zástupci investorů, developerů a velkých stavebních firem a ostatní kvalitativní analýzy nabídky (rovněž ve druhé polovině roku).

Ve třetím roce projektu (2008) bude zejména uskutečněno:

• zpracování a analýza dat z provedených šetření, experimentu, rozhovorů, focus groups aj.;
• shrnutí nejdůležitějších výsledků do studie Standardy bydlení 2006-2008. Podobně jako předchozí studie tohoto názvu bude i tato následně zveřejněna na internetových stránkách řešitelského týmu včetně anglického shrnutí;
• sepsání a odeslání dvou vědeckých statí do recenzovaných impaktovaných časopisů v zahraničí.

V průběhu doby trvání projektu budou dílčí výsledky prezentovány na domácích i zahraničních konferencích (konference European Network for Housing Research). Průběžně budou též probíhat konzultace metodologie s odborníky z oblasti výzkumu bydlení na zahraničních pracovištích (zejména pak Steve Wilcox a Mark Stephens z University of York, Kenneth Gibb z University of Glasgow, Christian Donner z Rakouska).

Technické zázemí a údaje o řešitelském týmu

Technické zázemí poskytované Sociologickým ústavem AV ČR je pro realizaci projektu zcela vyhovující, k dispozici je odpovídající počítačové vybavení včetně vhodného statistického software SPSS. Pracoviště je vybaveno potřebnými kopírovacími i telekomunikačními prostředky. Technicko-hospodářská správa Sociologického ústavu je na vysoké úrovni a má dlouholetou praxi při zajišťování managementu mnoha domácích i zahraničních vědeckých grantů.

Řešitelský tým tvoří dva členové týmu socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR (Ing. Mgr. Martin Lux a Ing. Petr Sunega), jeden člen týmu lokálních a regionálních problémů (RNDr. Tomáš Kostelecký, CSc.) a pro účel spolupráce na řešení projektu bude s ohledem na omezené kapacity týmu přijat nový pracovník na pozici stážisty. S ohledem na realizaci všech navrhovaných šetření bude rovněž ve druhém roce trvání projektu nezbytné přijmout na časově omezenou dohodu dva studenty, kteří budou průběžně vypomáhat při řešení projektu. Tým dostatečně splňuje kvalifikační předpoklady pro úspěšné zvládnutí stanovených cílů projektu. Ing. Mgr. Martin Lux se věnuje výzkumu bydlení od roku 1998. Ve své výzkumné práci uplatňuje kvalifikační předpoklady získané při studiu ekonomie a sociologie, což mu umožňuje využít netradičních a inovačních přístupů při řešení konkrétních problémů. Martin Lux byl hlavním řešitelem několika národních i mezinárodních grantových projektů, v posledních dvou letech se nejvíce věnuje ekonometrickým simulačním modelům bytového trhu. Ing. Petr Sunega se během uplynulých pěti let podílel na řešení většiny grantových projektů týmu socioekonomie bydlení, kromě toho byl hlavním řešitelem vlastního startovací projektu věnovaného problematice finanční dostupnosti nájemního i vlastnického bydlení. Ve své výzkumné činnosti se zaměřuje zejména na simulační modelování nejrůznějších aspektů bytové politiky. RNDr. Tomáš Kostelecký, CSc. se podílel na řadě výzkumných projektů z oblasti bydlení, přičemž se zaměřil hlavně na studium regionálních rozdílů na trhu bydlení a sociální důsledky jeho fungování. Vedl projekty "Housing Market and Its Impact on Social Inequality" (IWM Wien) a "Trh bydlení, jeho regionální diferenciace a sociální souvislosti" (GA ČR). Na dané téma publikoval články v odborných časopisech. V roce 1994 obdržel cenu Hlávkovy nadace.

Literatura

• Barker, K. 2003. Review of Housing Supply. Interim Report - Analysis. London: ODPM.
• Bogdon, A. S., Ayse, C. 1997. Indicators of Local Housing Affordability: Comparative and Spatial Approaches. Real Estate Economics Vol. 25, Issue 1, p. 43 - 80.
• Bourdieu, P. 2000. Les structures socials de l´economie. Paříž: Seuil.
• Coleman, J. S. 1986. Psychological structure and social structure in economic models. Journal of Business 59: 365-369.
• Crellin, G. 1988. Housing Affordability Index - What it is and isn't. Real Estate Issues, Fall/Winter 1988.
• ČSÚ 2005. Domovní a bytový fond, hospodaření s byty a peněžní vydání obyvatelstva na bydlení v ČR (1993 až 2003). Praha: Český statistický úřad.
• Hamplová, D. 2000. Postoje k manželství a rodičovství. In: Fialová et al. (2000). Představy mladých lidí o manželství a rodičovství. Str. 67-98. Praha: Sociologické nakladatelství.
• Hui, C. M. E. 2001. Measuring Affordability in Public Housing from Economic Principles: Case Study of Hong Kong. Journal of Urban Planning and Development Vol. 127, No. 1, p. 34 - 49.
• Hulchanski, D. 1995. The Concept of Housing Affordability: Six Contemporary Uses of the Housing Expenditure-To-Income Ratio, Housing Studies 10: 471-492.
• Kahneman, D., Knetsch, J. L., Thaler, R. H. 1986. Fairness and the assumptions of economics. Journal of Business 59: 285-300.
• Kamath, R. 1988. The Measurement of Housing Affordability. Real Estate Issues, Fall/Winter 1998.
• Lerman, L. D., Reeder J. W. 1987. The Affordability of Adequate Housing. AREUEA Journal Vo. 15, No. 4, p. 389 - 404.
• Lind, H. 2001. Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis. European Journal of Housing Policy 1: 41-57.
• Lopes, L. 1994. Psychology and Economics: Perspectives on Risk, Cooperation, and the Marketplace. Annual Review of Psychology 45: 197-227.
• Lux, M. (ed.) 2002. Bydlení - věc veřejná. Praha: Sociologické nakladatelství. Lux, M. 2002a. Mikroekonomie bydlení. Praha: Vysoká škola ekonomická.
• Lux, M., Burdová, P. 2000. Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napětí na trhu s bydlením (mezinárodní komparace a polistopadový vývoj v ČR). Praha: Národohospodářský ústav Josefa Hlávky.
• Lux, M., P. Sunega, T. Kostelecký, D. Čermák, P. Košinár 2004. Standardy bydlení 2003/2004: Bytová politika v ČR: efektivněji a cíleněji. Praha: Sociologický ústav AV ČR.
• Maclennan, D. 1982. Housing Economics. London, New York: Longman.
• Machonin a kol. 2004. Mechanismy sociální soudržnosti, stratifikace a role sociálního státu. Praha: Ministerstvo práce a sociálních věcí.
• Maslow, A. 1954. Motivation and personality. New York: Harper.
• Meen, G. 2001. Modelling Spatial Housing Markets. Theory, Analysis and Policy. Boston: Kluwer Academic Publishers.
• Meen, G. 1995. Is Housing Good for the Economy?, Housing Studies 10: 402-425.
• Olsen, E.O. 1987. The Demand and Supply of Housing Services: A Critical Review of the Empirical Literature. In. Mills, E.S. (ed.), Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2. Elsevier.
• Roth, A. E. 1988. Laboratory experimentation in economics: a methodological overview. The Economic Journal 98: 974-1031.
• Smith, V. L. 1992. Game theory and experimental economics: beginnings and early influences. History Political Economy Vol. 24: 241-282.
• Sullivan, T., Gibb, K. 2003. Housing Economics & Public Policy. Oxford: Blackwell Publishing.
• Sunega, P. 2003. Objektivní a subjektivní hodnocení finanční dostupnosti bydlení v ČR v průběhu 90. let. Sociologické texty 03:5. Praha: Sociologický ústav AV ČR.
• Thalmann, P. 1999. Identifying Households Which Need Housing Assistance. Urban Studies Vol. 36, Issue 11, p. 1933 - 1948.
• Večerník, J. 2003. Nároky a podmínky flexibility na trhu práce. In Lidské zdroje v České republice 2003. Praha: MPSV.
• Whitehead, Ch. 1991. From Need to Affordability: An Analysis of UK Housing Objectives, Urban Studies 28: 871-887.
• Wilcox, S. 2003. Can work - can't buy. York: Joseph Rowntree Foundation.

---