Modelování rovnovážné úrovně nájemného a důsledků aplikace vybraných nástrojů bytové politiky

Martin Lux, Petr Sunega

Abstrakt:

Regulace nájemného existuje v určité podobě ve všech zemích EU. Odborná literatura rozlišuje dva základní typy regulace nájemného: plošnou, neadresnou a trhu vzdálenou regulaci "prvního řádu" (první generace) a regulaci "druhého řádu" (druhé generace), nejčastěji v podobě systému místně příslušné úrovně nájemného nebo omezení zisku soukromých pronajímatelů, která funguje v zemích EU. V článku jsou s využitím standardního ekonomického aparátu demonstrovány negativní důsledky regulace nájemného "prvního řádu", která je v současnosti uplatňována v ČR, a to jak v oblasti sociální efektivnosti, tak ekonomické efektivity. Prezentovány jsou výsledky ekonometrického simulačního modelu, s jehož pomocí se autoři snaží determinovat tržní rovnovážnou hladinu nájemného za předpokladu šokové deregulace. S cílem eliminovat významný pokles finanční dostupnosti nájemního bydlení v ČR, který by mohl být vyvolán přechodem od stávajícího způsobu regulace nájemného k regulaci nájemného "druhé generace", zahrnuli autoři do modelu dva důležité nástroje bytové politiky: sociální bydlení a příspěvek na bydlení. Analýza nákladů a výnosů ukázala, že deregulace nájemného spojená se zavedením sociálního bydlení a efektivního příspěvku na bydlení by mohla vést k významnému zvýšení příjmů pronajímatelů (obecních i soukromých) a poklesu hladiny dnešního uměle nadhodnoceného "tržního" nájemného, při zachování relativní finanční dostupnosti nájemního bydlení.