Publikace ke stažení

Lux M., P. Sunega, T. Kostelecký, D. Čermák, P. Košinár 2004

Standardy bydlení 2003/2004
Bytová politika v ČR: efektivněji a cíleněji

Praha: Sociologický ústav AV ČR.

Publikace Standardy bydlení 2003/2004: Bytová politika v ČR - efektivněji a cíleněji je v porovnání s loňskou studií zaměřena hlavně na hledání optimálních nástrojů bytové politiky v českém prostředí. Podobně jako loňská publikace je z formálního hlediska rozdělena na analytickou část a modulovou část. Příspěvky v analytické části poskytují detailní pohled na danou problematiku a mají charakter vědeckého textu. Modulová část poskytuje základní statistické údaje o vývoji ekonomiky a trhu s bydlením v ČR a je doplněna pouze krátkým komentářem.

V první kapitole analytické části se autoři pokusili odpovědět na otázku, zda v ČR existuje bytový nedostatek. V úvodu první kapitoly je vysvětleno, že odpověď na tuto otázku je do značné míry ovlivněna definicí bytového nedostatku a různými přístupy k chápání bytových potřeb. S využitím prostorového přístupu je následně porovnávána vybavenost obyvatelstva ČR bytovým fondem při užití různých indikátorů v čase i se situací v ostatních evropských zemích. Srovnání se neomezuje pouze na hrubé ukazatele za celou ČR, ale sledována je i vybavenost obyvatelstva byty v jednotlivých regionech ČR. Bytový nedostatek nesouvisí pouze s fyzickou nedostupností bydlení, ale rovněž s finanční nedostupností, proto je mimo jiné zohledněn vztah mezi fyzickou vybaveností obyvatelstva byty a cenovou hladinou na trhu nemovitostí v jednotlivých regionech ČR. Prostorový přístup je jen jednou z variant při hledání odpovědi na otázku, zda v ČR existuje bytový nedostatek, prostor je proto věnován rovněž tržně orientovanému přístupu. Autoři se s ohledem na provedené analýzy přiklánějí k závěru, že obecně nelze o bytovém nedostatku v ČR hovořit, z hlediska ukazatelů vybavenosti bytovým fondem je situace v ČR srovnatelná s řadou zemí západní Evropy. ČR naopak výrazně zaostává za zeměmi západní Evropy při hodnocení kvality existujícího bytového fondu. Konstatování, že v ČR neexistuje bytový nedostatek, však nelze paušalizovat pro jednotlivé regiony, kde je situace rozdílná. Lokální trhy s byty jsou silně ovlivněny bytovou politikou minulých vlád (zejména hromadnou výstavbou panelových domů v 70. a 80. letech minulého století) a významný problém proto mimo jiné představuje nesoulad mezi prostorovou diverzifikací bytového fondu a situací na trhu práce.

Druhá kapitola je věnována obecnému hodnocení vybraných nástrojů bytové politiky. Kapitola má poskytnout teoretické východisko pro řešení jednoho z hlavních dilemat české bytové politiky, kterým je vztah mezi pokračující privatizací obecního bytového fondu na jedné straně a přetrvávající regulací nájemného na straně druhé. V kapitole je mimo jiné uvedeno srovnání různých systémů regulace nájemného, jejich výhod a nevýhod. Autoři se zaměřili zejména na porovnání systému regulace nájemného první generace, který ještě přežívá v ČR, a systémů regulace nájemného druhé generace, které jsou uplatňovány ve vyspělých zemích EU. Detailně jsou rozebírána pozitiva a negativa, které přináší bytová politika založená zejména na privatizaci obecního bytového fondu v porovnání s bytovou politikou upřednostňující přechod od regulace nájemného první generace k regulaci nájemného druhé generace. Konkrétně jsou popsány systémy regulace nájemného druhé generace uplatňované v Německu a ve Švýcarsku a opět jsou hodnoceny jejich výhody a nevýhody v kontextu doporučení pro českou bytovou politiku. Autoři se ve svých doporučeních přiklánějí spíše k zachování doposud relativně významného sektoru nájemního bydlení v ČR prostřednictvím přechodu od regulace nájemného první generace k regulaci nájemného druhé generace a tím současně i zpomalení procesu privatizace obecního nájemního bydlení. Druhá část kapitoly je věnována srovnání dvou hlavních forem veřejné podpory finanční dostupnosti nájemního bydlení užívaných ve většině vyspělých zemí - sociálního bydlení a příspěvku na bydlení. Na základě výsledků empirických studií jsou hodnoceny klady a zápory obou forem podpory a je konstatováno, že efektivní bytová politika by měla v rozumné míře kombinovat oba nástroje.

Třetí kapitola úzce navazuje na předchozí a autoři se v ní pokusili formulovat konkrétní doporučení pro českou bytovou politiku. Snaží se odpovědět na otázky jak by měla vypadat regulace nájemného druhé generace v ČR, jaká by měla být podoba sociálního bydlení (jaké subjekty by mohly být provozovateli sociálního bydlení, jak by měla být financována výstavba sociálních bytů, jak by měly být sociální byty alokovány, jak by měla být stanovena výše nájemného v těchto bytech atp.), jaký systém příspěvku na nájemné by byl pro české prostředí zřejmě nejvhodnější.

Ve čtvrté kapitole se autoři prostřednictvím relativně komplexního modelu pokusili odvodit roční mantinely růstu nájemného v ČR. Vycházeli přitom z předpokladu, že deregulace nájemného nepřináší pouze zvýšení příjmů veřejných rozpočtů (ve formě růstu příjmů z vybraného nájemného), ale může být spojena i s nezanedbatelnými výdaji. Mezi tyto výdaje lze zahrnout například náklady na výstavbu subvencovaného nájemního bydlení, rostoucí náklady na výplatu příspěvku na bydlení, některé náklady rezidualizace nájemního bydlení (např. ztráta nájemného z prázdných bytů) a náklady plynoucí z valorizace důchodů a sociálních dávek. Výše celkových veřejných nákladů, mezi něž byla kromě již výše uvedených zahrnuta ještě fiktivní provozní dotace obcím dorovnávající rozdíl mezi nákladovým a skutečně placeným nájemným, se mění v závislosti na tempu deregulace nájemného. Do určitého bodu celkové veřejné náklady s růstem nájemného klesají, od tohoto bodu začínají růst nebo se drží na přibližně stabilní úrovni. Cílem kapitoly bylo určit, při jakém zvýšení nájemného by celkové veřejné náklady byly nejnižší. Takový bod by bylo možno považovat za hranici maximálního ročního růstu nájemného odůvodnitelného z hlediska ekonomické efektivity.

Poslední pátá kapitola analytické části studie je věnována simulacím výše rovnovážného tržního nájemného v českém prostředí a hodnocení finančních a sociálních dopadů zavedení sociálního bydlení a příspěvku na bydlení. Hlavním smyslem této kapitoly bylo pokusit se prostřednictvím komplexního simulačního modelu určit výši rovnovážného tržního nájemného, jaká by se pravděpodobně ustavila v Praze po provedení deregulace nájemného. Ekonomická teorie říká, že při existenci regulace nájemného je výše nájemného v segmentu neregulovaného nájemního bydlení podstatně vyšší než by byla v situaci, kdy žádná regulace nájemného neexistuje. Simulace rovnovážné úrovně tržního nájemného v Praze byly prováděny s využitím tří odlišných přístupů:

• "šoková" deregulace nájemného na rovnovážnou tržní úroveň a následná aplikace nástrojů bytové politiky zvyšujících finanční dostupnost bydlení (sociální bydlení a příspěvek na bydlení);
• určení minimální výše nájemného požadovaného investory v oblasti nájemního bydlení;
• postupná deregulace nájemného na rovnovážnou tržní úroveň při současné aplikaci sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a předpokladu, že domácnosti budou optimalizovat spotřebu bydlení prostřednictvím bytových výměn.

Modulová část studie byla členěna podobně jako v minulém roce. První kapitola podává základní přehled o makroekonomickém vývoji ČR v minulém roce, včetně shrnutí platných státních programů na podporu bydlení v roce 2004. Ve druhé kapitole najde čtenář deset mapek charakterizujících fyzickou dostupnost bytů a bytovou výstavbu v okresech ČR. Třetí kapitola stručně shrnuje trendy demografického vývoje v ČR a uvádí závěry nejnovější demografické projekce počtu domácností. Čtvrtá kapitola rozšiřuje časové řady podávající základní přehled o příjemcích současného příspěvku na bydlení v členění podle velikosti a příjmu domácností. Pátá kapitola je věnována porovnání podílu nezbytných spotřebních výdajů (výdajů na potraviny a nápoje, bydlení a ošacení) na celkových spotřebních výdajích různě definovaných skupin domácností. Šestá a sedmá kapitola informují o vývoji dvou nejpoužívanějších finančních produktů využívaných při nákupu vlastnického bydlení v ČR - stavebním spoření a hypotečních úvěrech.

Výsledky práce autorského týmu byly stejně jako v minulém roce diskutovány s pozvanými vysokými představiteli nejrůznějších zájmových a profesních sdružení, ministerstev, místní samosprávy a vybranými výzkumníky bydlení formou kulatého stolu, který se uskutečnil 4.11. 2004 v budově AV ČR na Národní třídě. Cílem nebyla pouze prezentace vlastní publikace, důraz byl kladen zejména na hledání určité společné platformy, která by se mohla stát východiskem pro efektivnější spolupráci všech zúčastněných subjektů.

Publikaci nabízíme zájemcům ke stažení   ve formátu *.pdf, který lze otevřít v programu Acrobat Reader (program je zdarma a můžete si ho stáhnout ze stránek firmy Adobe). Abyste měli možnost prohlédnout si tu část publikace, která Vás zajímá a nemuseli čekat na stažení celé publikace (což ocení zejména majitelé pomalejšího připojení k internetu), rozdělili jsme ji na jednotlivé podkapitoly (u analytické části). V modulové části jsou ke stažení nejen celé podkapitoly, ale i jednotlivé kartogramy.

K obsahu publikace