Publikace ke stažení

Lux M., P. Sunega, T. Kostelecký, D. Čermák, J. Montag 2005

Standardy bydlení 2004/2005
Financování bydlení a regenerace sídlišť

Praha: Sociologický ústav AV ČR.

Letošní publikace Standardy bydlení 2004/2005: Financování bydlení a regenerace sídlišť uzavírá řadu publikací, které byly pod tímto názvem (každý rok s jiným podtitulem) vydávány v rámci projektu "Standardy bydlení českých domácností a potenciály k jejich růstu s přihlédnutím ke zkušenostem vyspělých zemí Evropské unie" podpořeného Grantovou agenturou ČR. Ačkoliv se publikace setkaly převážně s příznivým ohlasem, vzhledem ke končícímu projektu a tudíž i finanční podpoře a vzhledem k omezeným kapacitám týmu Socioekonomie bydlení, není možno v jejich vydávání nadále pokračovat.

Letošní publikace je zaměřena primárně na oblast tržních nástrojů financování vlastnického bydlení, tj. zejména hypotečních úvěrů a stavebního spoření, druhým nosným tématem analytické části publikace je regenerace panelových sídlišť v zemích EU a v ČR. Modulová část publikace má obdobnou strukturu jako v minulých letech a poskytuje základní statistický přehled o makroekonomickém vývoji v ČR ve vazbě na oblast bydlení a bytové výstavby, přehled aktuálních programů na podporu bydlení v gesci MMR a SFRB, základní informace o demografickém vývoji, příspěvku na bydlení, relativních spotřebních výdajích českých domácností, trhu se stavebním spořením a hypotečním trhu v ČR.

První kapitola analytické části studie je věnována monitoringu a analýze cen vlastnického bydlení. Čtenáři z ní mají možnost získat základní informace o významu spolehlivé cenového indexu pro bydlení a vlivu vývoje cen nemovitostí na makroekonomický vývoj země. Uveden je základní přehled typů cenových indexů používaných ve vyspělých zemích EU, jejich charakteristiky, výhody a nevýhody. Nechybí informace o indexech cen nemovitostí, které v současné době existují v ČR. V návaznosti na problematiku cenových indexů jsou podrobněji rozebírány přístupy k analýzám cen vlastnického bydlení - statický a dynamický přístup. Vzhledem k faktu, že většina zahraničních studií se v současnosti věnuje zejména vývoji cen bydlení v čase (tj. dynamický přístup), jsou uváděny zejména výsledky zahraničních modelů a analýz stopujících vliv hlavních faktorů na vývoj cen bydlení v čase. Jelikož většina z těchto modelů není schopna predikovat dostatečně spolehlivě cenový vývoj na trhu nemovitostí, a to zejména v krátkém období, připisují se některé krátkodobé výkyvy cen tzv. cenovým bublinám. Příčiny krátkodobých fluktuací cen na trhu s bydlením jsou vysvětlovány zejména spekulativním chováním investorů na trhu a jejich očekáváními, dále přílišnými státními nebo lokálními intervencemi a regulací v oblasti bytové výstavby a v neposlední řadě existencí významných transakčních nákladů při pořízení bydlení. Zmiňovány jsou i modely, které již zohledňují i krátkodobé pohyby cen na trhu nemovitostí - tzv. error correction modely. Závěrečná část první kapitoly je věnována analýze cenového vývoje na trhu rezidenčních nemovitostí v ČR s využitím dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) a Institutu regionálních informací (IRI).

Ve druhé kapitole analytické části studie se autoři zaměřili na popis a komparaci systémů financování vlastnického bydlení ve vybraných vyspělých zemích - konkrétně v Německu, Francii, Velké Británii a USA. Po krátkém úvodním přehledu vymezujícím základní pojmy z oblasti tržních nástrojů financování bydlení (jako je např. sekuritizace, ukazatel loan-to-value ratio (LTV) apod.) a porovnání rozvinutosti trhů s hypotečními úvěry ve formě základních ukazatelů (např. podíl nesplacených hypotečních úvěrů k HDP, rozsah a typy státních intervencí, typická a maximální hodnota LTV apod.) mezi vybranými zeměmi, následuje detailnější popis systémů financování bydlení a jejich vývoje ve výše uvedených čtyřech zemích. Na popis systémů financování bydlení ve vybraných zemích navazuje pasáž zaměřená na hodnocení efektivity systémů financování vlastnického bydlení, kde je popisována metodika použitá zejména v komparativní studii Diamond a Lea (1992) a dále metodika UN/ECE, včetně výsledků, ke kterým autoři těchto studií dospěli. Závěrečná část druhé kapitoly je věnována popisu očekávaných trendů ve vývoji systémů financování bydlení ve vyspělých zemích v souvislosti s procesem sjednocování Evropy, ale i pokračující liberalizací na finančních trzích a rychle rostoucí poptávce domácností po úvěrech na bydlení v posledních letech.

Obsahem třetí kapitoly je deskripce vývoje nástrojů tržního financování vlastnického bydlení ve vybraných tranzitivních zemích. Popisováno je nejprve období prvního desetiletí transformace (1990 - 2000) a následně období po roce 2000, které je již charakteristické pro většinu zemí rychlým růstem poptávky po bydlení a s tím spojeným růstem objemu poskytnutých úvěrů na bydlení a zvyšující se úrovní zadlužení domácností. Jak je dokumentováno v publikaci, rozvoj a rozšíření tržních nástrojů financování vlastnického bydlení byl podmíněn zejména dosažením makroekonomické stability, svou roli sehrála i státní bytová politika (snížení "vytěsňujícího" efektu státních dotací a naopak státní podpora tržních nástrojů financování vlastnického bydlení) a privatizace veřejného bytového fondu. Nezbytnou podmínkou bylo provedení bankovních reforem a úpravy legislativních pravidel, v některých zemích též zavedení spolehlivého systému registrace nemovitostí. Poptávka po úvěrech na bydlení byla zejména v období 1990 - 2000 ve většině zemí nízká a omezovala se na nejbohatší část populace. I po obnovení makroekonomické stability ve druhé polovině 90. let se růst poptávky jevil jako relativně pozvolný a zpožděný. Nabídka nástrojů tržního financování vlastnického bydlení má v jednotlivých tranzitivních zemích svá specifika i určité společné rysy, které jsou ve studii rovněž zmíněny. Konkrétně byly například hodnoceny přínosy stavebního spoření, charakteristickým rysem pro řadu tranzitivních zemí byl monopol nebo alespoň dominantní postavení bývalých státních spořitelen na trhu úvěrů na bydlení v první polovině 90. let. Hodnocení rozvoje tržního financování vlastnického bydlení po roce 2000 ve vybraných tranzitivních zemích poukazuje nejprve na souvislost mezi podílem vlastnického bydlení na straně jedné a úrovní makroekonomické stability na straně druhé z hlediska jejich vlivu na podíl objemu poskytnutých hypotečních úvěrů na HDP. Následně jsou poměrně detailně popisovány systémy tržního financování bydlení a formy státních podpor v rámci těchto systémů v Maďarsku, Polsku, Rusku a Slovinsku.

Úvodem čtvrté kapitoly se autoři s využitím dat z výzkum Postoje k bydlení v ČR 2001 zabývali otázkou, zda příčinou relativně nízkého zadlužení domácností v ČR úvěry na bydlení mohou být kromě nepříznivých ekonomických podmínek v průběhu 90. let i jiné než ekonomické, tzn. sociálně-kulturní faktory. Dospěli k závěru, že vliv sociálně-kulturních faktorů v českém prostředí při rozhodování o využití hypotečního úvěru rozhodně není zanedbatelný. Dále byla porovnávána úroveň zadlužení českých domácností úvěry na bydlení se situací ve vybraných evropských zemích (podle údajů ECB) a citovány některé závěry studie České národní banky (ČNB) zkoumající vliv monetární politiky na spotřebitelské rozhodování domácností. Hlavním zjištěním této studie byla skutečnost, že rozhodujícím faktorem ovlivňujícím spotřebu českých domácností jsou běžné disponibilní příjmy. Vliv reálné úrokové sazby a nabídky úvěrů (měřené prostřednictvím úrokového rozpětí) na spotřební výdaje domácností byl velmi slabý. Jádrem této kapitoly však bylo zkoumání efektivity systému financování vlastnického bydlení v ČR, a to konkrétně v podobě tzv. efektivity zprostředkování. Cílem realizovaných šetření bylo odpovědět na otázku, jaké faktory na straně institucionálního uspořádání, řízení úrokového, úvěrového, likviditního a dalších rizik, vládních subvencí a legislativních podmínek mohou přispívat k vyšším nákladům na poskytování úvěrů na bydlení (tj. snižují efektivitu zprostředkování). Smyslem realizovaných šetření mezi bankami poskytujícími hypoteční úvěry a stavebními spořitelnami v ČR bylo postihnout efektivitu trhu s finančními instrumenty sloužícími k financování vlastnického bydlení v ČR jako celku a s využitím znalostí o fungování trhů s úvěry na bydlení v zemích EU a metod testování efektivity užívaných ve vyspělých zemích EU se pokusit poukázat na jeho potenciální slabiny a nedostatky. Šetření bylo založeno na kombinaci kvantitativních a kvalitativních metod včetně analýzy sekundárních dat. Kvantitativní šetření mělo podobu dotazníkového šetření, zástupci všech bank i stavebních spořitelen byli osloveni s žádostí o vyplnění dotazníku zahrnujícího otázky převážně (ale nejen) statistického charakteru o realizovaných obchodech (poskytnutých úvěrech na bydlení fyzickým osobám). Kvalitativní šetření mělo podobu přibližně hodinového semistandardizovaného rozhovoru se zástupci jednotlivých bank a stavebních spořitelen podle předem připravených okruhů otázek. Kvantitativní a kvalitativní šetření bylo doplněno analýzou sekundárních dat, která spočívala zejména ve studiu výročních zpráv jednotlivých institucí, odborných domácích i zahraničních studií a článků internetových serverů specializovaných na finanční problematiku. Ze závěrů vyplynulo, že obecně je efektivita zprostředkování v oblasti financování vlastnického bydlení v ČR na relativně vysoké úrovni, podařilo se však poukázat na řadu dílčích problémů, které by mohly přispět k jejímu zvýšení.

V páté kapitole je popsána historie vzniku a vývoje evropských panelových sídlišť, která, jak je zmíněno úvodem, "nejsou vynálezem komunistů, ačkoliv je řada lidí přesvědčena o opaku". Zmíněna je mimo jiné klíčová úloha švýcarského architekta Charlese-Edouarda Jeannereta, známého pod pseudonymem Le Corbusier. On a řada dalších architektů a urbanistů, přívrženců tzv. architektonického modernismu, ve své době věřila v hlubší společenskou roli architektury a její schopnost měnit prostřednictvím architektonických a urbanistických forem samotnou společnost. Jejich představy došly realizace po druhé světové válce, kde země na obou stranách železné opony masivně investovaly do výstavby bytů ve vícebytových domech (z nichž většina začala být později stavěna panelovou technologií). Po určité době od zahájení hromadné výstavby bytů "průmyslovými metodami" se však projevila řada nečekaných problémů. Problematická byla vlastní kvalita výstavby, které nesplňovala požadavky obyvatel, ale zejména se ukázalo, že se vyplňují některé varovné předpoklady kritiků architektonického modernismu. Ti již v meziválečném období upozorňovali, že vysokopodlažní domy s mnoha byty vytvoří fyzické bariéry mezi lidmi a fyzická vzdálenost mezi byty a venkovním prostředím určeným pro hry dětí zkomplikuje komunikaci mezi matkami a dětmi. Následující vývoj byl odlišný v zemích západní a východní Evropy. V západní Evropě došlo na sídlištích k procesu sociální marginalizace, tj. koncentraci nezaměstnaných a sociálně problémových rodin, růstu kriminality a drogových závislostí se všemi souvisejícími negativními efekty. V zemích východní Evropy naopak duch funkcionalismu přežil až do pádu komunistických režimů v 80. letech a sídliště se stala standardním bydlením "středních vrstev" populace, udržela si sociální heterogenitu a až na výjimky se vyhnula procesu sociální marginalizace. Po historickém exkurzu jsou popisovány programy regenerace panelových sídlišť ve vybraných západoevropských zemích - Francii, Dánsku, Švédsku a Nizozemí. Následuje popis programů zaměřených na regeneraci panelových sídlišť ve vybraných východoevropských zemích - Slovensku a Estonsku. Další část kapitoly je věnována obecným kritériím efektivnosti a efektivity v procesu regenerace panelových sídlišť. Jak je dokládáno na konkrétních příkladech vybraných západoevropských zemí, efektivnost (sociální cílenost) má obvykle podobu "soustředění finančních prostředků do limitovaného počtu regeneračních projektů zaměřených na komplexní a hluboké změny určitých území omezeného prostorového rozsahu". Cílenost v tomto smyslu obvykle znamená rovněž soustředění se na regeneraci nejhůře postižených sídlišť. Významným rysem regeneračních procesů ve vyspělých zemích, který má přispět k jejich efektivnosti, je participace obyvatel na regeneraci sídlišť. Participace obyvatel na regeneraci může mít celou škálu nejrůznějších podob, bývá zajišťována různými metodami a plní řadu funkcí, které jsou v textu zmíněny. V souvislosti s efektivitou regeneračních projektů v ekonomickém smyslu slova (Paretovské pojetí efektivity) je zmiňována vícezdrojovost financování regeneračních projektů ve vyspělých zemích, přítomnost kontrolních mechanismů využití veřejných prostředků a ex-post hodnocení efektivity vynaložených prostředků nezávislými institucemi přímo na objednávku poskytovatele dotací. Na závěr kapitoly jsou uvedeny příklady dvou komplexních regeneračních projektů panelových sídlišť - sídliště Bijlmeer v Amsterdamu a sídliště Ballymun v Dublinu.

Poslední kapitola analytické části studie pojednává o regeneraci panelových sídlišť v ČR. Úvodem je poukázáno na významný podíl, který tvoří byty na sídlištích, z celkového počtu trvale obydlených bytů v ČR. Diskutována je otázka, zda by v českém prostředí nebylo efektivnější nechat panelové domy "dožít" a namísto rozsáhlých investic do jejich regenerace investovat do výstavby nových kvalitních bytových a rodinných domů. Uváděny jsou přibližné náklady na rekonstrukci jednoho bytu v panelovém domě, a následně struktura bytů v panelových domech s ohledem na typ vlastníka domu/bytu podle výsledků censu 2001. Typ vlastníka panelového domu je podstatný z několika hledisek - z hlediska potenciálního nároku na státní podporu(-y) v oblasti regenerace sídlišť, z hlediska způsobu dosahování konsensu mezi jednotlivými obyvateli domu, a z hlediska možnosti získávání prostředků na generaci z "komerčních" zdrojů (tj. od bank, případně stavebních spořitelen). Následně jsou rozebírány jednotlivé programy státní podpory zaměřené na podporu regenerace panelových sídlišť (program Regenerace panelových sídlišť, program Podpora oprav vad panelové výstavby, program Panel) s ohledem na objem rozdělených prostředků a počet podaných žádostí o podporu podle typu vlastníka. Přes zjevný nedostatek informací o příjemcích podpory ve formě některého z výše uvedených programů se autoři pokusili alespoň velmi hrubým způsobem analyzovat efektivnost a efektivitu regeneračních programů v ČR, a to s ohledem na výše zmíněná kritéria platná ve vyspělých zemích EU: cílenosti vynakládaných prostředků (či sociální efektivnosti), participaci obyvatel na regeneraci, vícezdrojové financování regeneračních projektů a kontrolní mechanismy použití veřejných prostředků. Závěrem je uvedeno několik bodů shrnujících poznatky z dosavadního průběhu procesu regenerace panelových sídlišť v ČR včetně doporučení, která by mohla přispět ke zrychlení a zefektivnění celého procesu. Kromě toho jsou uvedeny případové studie tří konkrétních regeneračních projektů: sídliště Chmelnice v Praze 3, sídliště Louny - západ a sídliště Bartošova čtvrť ve Zlíně.

Publikaci nabízíme zájemcům ke stažení   ve formátu *.pdf, který lze otevřít v programu Acrobat Reader (program je zdarma a můžete si ho stáhnout ze stránek firmy Adobe). Abyste měli možnost prohlédnout si tu část publikace, která Vás zajímá a nemuseli čekat na stažení celé publikace (což ocení zejména majitelé pomalejšího připojení k internetu), rozdělili jsme ji rovněž na jednotlivé podkapitoly.

K obsahu publikace