 |
| |
 |
 Vývoj cen bytů v ČR v souvislosti s finanční krizí – porovnání cenových indexů |
| autor> Petr Sunega
(petr.sunega@soc.cas.cz ) |
| datum> 29.4.2010 |
| kategorie> životní úroveň & bydlení |
 |
Socioweb 05/2010, rubrika Témata
Klíčová slova: bydlení
Jakkoliv se ještě v polovině roku 2008 mohlo zdát, že americká hypoteční krize nebude mít v ČR významnější dopady, propojení finančních trhů jednotlivých zemí se ukázalo být natolik významné, že i velmi otevřená česká ekonomika relativně záhy pocítila negativní dopady v podobě zastavení ekonomického růstu, zvyšující se nezaměstnanosti, růstu úrokových sazeb spojených s nedostatkem likvidity na finančních trzích v důsledku opatrnosti bank půjčovat si vzájemně peníze apod. I v ČR došlo k poklesu cen rezidenčních nemovitostí, který byl však dosud relativně mírný v porovnání s jinými zeměmi (zejména např. Irskem, Španělskem, ale i Lotyšskem, Estonskem, Litvou nebo Maďarskem). Existující české indexy cen bytů však podávají poněkud rozdílné informace o hloubce tohoto poklesu.
Dopady finanční krize se v ČR projevily i na trhu s rezidenčními nemovitostmi – banky zpřísnily kritéria poskytování hypotečních úvěrů (zejména developerům, ale i fyzickým osobám), z trhu do značné míry zmizela nabídka tzv. 100% hypoték (tj. úvěrů poskytovaných v plné výši odhadní ceny nemovitosti), úrokové sazby hypotečních úvěrů se zvýšily (výrazný nárůst podle údajů ČNB zaznamenaly již mezi 2. a 3. čtvrtletím 2007, od druhé poloviny roku 2008 se víceméně stabilně držely na úrovni kolem 5,5 %). Podle údajů Hypoindex.cz došlo k výraznějšímu snížení úrokových sazeb teprve na počátku roku 2010. Z grafu 1 je patrné, že do poloviny roku 2007 byly úrokové sazby z úvěrů na nákup bytových nemovitostí s variabilní úrokovou sazbou (floating), fixací do jednoho roku a fixací od 1 roku do 5 let nižší než úrokové sazby úvěrů na nákup bytových nemovitostí s fixací delší než 5 let, což odpovídá tomu, že cena „krátkých“ peněz je zpravidla nižší než cena „dlouhých“ peněz. Počínaje 3. čtvrtletím 2007 se však situace obrací a úvěry s kratší fixací (do 5 let) se stávají dražšími v porovnání s úvěry s delší fixací (nad 5 let). Důvodem byl jednak klesající rozdíl v ceně „krátkých“ a „dlouhých“ peněz (viz dále), jednak skutečnost, že banky se zřejmě snažily do jisté míry zabránit odchodu klientů s úvěry s kratší dobou fixace k jiným bankám (refinancování hypotečních úvěrů). Jak vyplývá z údajů ČNB o vývoji krátkodobých úrokových sazeb peněžního trhu (PRIBOR) a dlouhodobých úrokových sazeb kapitálového trhu (hrubé výnosy státních 5letých a 10letých dluhopisů), od konce roku 2007 dochází k tomu, že úrokové sazby peněžního trhu (neboli cena „krátkých“ peněz) se velmi přiblížily úrokovým sazbám kapitálového trhu (ceně „dlouhých“ peněz) a to do té míry, že hrubý výnos 5letých státních dluhopisů byl v průběhu roku 2008 dokonce pod úrovní 6měsíční a 1roční úrokové sazby PRIBOR (viz graf 2).
Graf 1: Vývoj úrokových sazeb z nově poskytnutých úvěrů domácnostem na nákup bytových nemovitostí (1. čtvrtletí 2004 – 4. čtvrtletí 2009)
Graf 2: Vývoj úrokových sazeb finančního a kapitálového trhu v ČR (1. čtvrtletí 2004 – 4. čtvrtletí 2009)
Růst úrokových sazeb spolu s dalšími negativními ekonomickými signály (zejména růstem nezaměstnanosti, ale i očekávaným zpomalením tempa růstu disponibilních důchodů domácností) vedly k poklesu poptávky po rezidenčních nemovitostech a následně i k poklesu jejich cen. Míra poklesu cen bytů v ČR se však liší podle toho, jaký cenový index uvažujeme. V ČR jsou oficiálně publikovány v zásadě dva cenové indexy: index Českého statistického úřadu (dále jen ČSÚ) a index Institutu regionálních informací, s.r.o. (dále jen IRI). Oba indexy se liší jak datovou základnou (na jakých cenách jsou počítány), tak vlastní metodikou výpočtu (jak jsou počítány).
ČSÚ publikuje dva indexy – index nabídkových cen bytů a index realizovaných (transakčních, skutečných) cen bytů. Prvně zmíněný index vychází z nabídkových (v podstatě inzerovaných) cen bytů ve vybraných, zejména větších, městech, index realizovaných cen bytů by měl odrážet skutečné (transakční) ceny, které jsou deklarovány v přiznáních k dani z převodu nemovitostí podávaných prodávajícími. Index nabídkových cen ČSÚ zohledňuje jediné kritérium kvality bytu, a sice zda se jedná o nový, popřípadě rekonstruovaný byt, nebo zda se jedná o starší byt. Jiné očištění případných změn ve struktuře sledovaného vzorku bytů v různých obdobích není aplikováno. Nabídková cena bytu za příslušné období je stanovena jako cena vážená, kde váhy vychází podle ČSÚ: „z pravděpodobné struktury nabídky na trhu s byty v ČR, přičemž bylo nutné stanovit i proporce mezi nabídkou nových či rekonstruovaných a starých bytů. Výchozími body pro rozvržení vah byly nejen počty nabízených bytů dle jednotlivých kategorií, získané jako druhotný výstup při tvorbě odhadů nabídkových cen bytů, ale i další doplňkové demografické, sociální či ekonomické faktory a předpoklady…“ (viz http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu_metodika). Index realizovaných cen ČSÚ používá pro ošetření změn ve struktuře vzorku sledovaných bytů za příslušné období regresní analýzy, avšak pouze při zahrnutí relativně omezeného počtu proměnných (konkrétně velikostní kategorie obce, opotřebení, koeficientu vybavení stavby, typu zástavby – panel či cihla, a velikosti bytu). Váhy pro stanovení výsledných realizovaných cen v příslušném období jsou pro byty výsledkem kombinace relativních podílů součtů absolutních odhadních cen bytů za roky 2004 až 2006 a údajů SLDB o počtech bytů (viz http://www.czso.cz/csu/2009edicniplan.nsf/t/9B0042B79D/$File/700909u.pdf, str. 6).
Index cen bytů IRI vychází z nabídkových (inzerovaných) cen, ty jsou následně kvalitativně čištěny přepočtem na tzv. standardní byt (starší byt I. kategorie s podlahovou plochou 68 m2, opotřebením 40 %, umístěný v běžné, nikoliv okrajové poloze). Nabídkové ceny bytů jsou zjišťovány pro 335 měst v ČR, pokud pro dané město není v daném období k dispozici alespoň 30 záznamů o cenách, je průměrná cena bytu odvozována prostřednictvím tzv. expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení (více viz např. Lux, Kuda (eds.) 2008). Cenový index IRI je zpravidla publikován za jednotlivá města, pro zjištění krajských průměrů jsou užity váhy stanovené dle počtu bytů v bytových domech (viz Lux, Kuda (eds.) 2008, str. 178).
Srovnáme-li vývoj obou indexů ČSÚ (viz graf 3), je zřejmé, že index realizovaných cen vykazoval v 1. a 2. čtvrtletí 2009 mnohem prudší pokles než index nabídkových cen. Konkrétně v 1. čtvrtletí 2009 podle ČSÚ nabídkové ceny klesly vůči 4. čtvrtletí 2008 o necelá 3 %, zatímco realizované ceny (podle zveřejněného odhadu ČSÚ – viz http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu) bezmála o dvojnásobek – o 5,6 %. Ve 2. čtvrtletí 2009 došlo podle ČSÚ ke snížení nabídkových cen bytů vůči 1. čtvrtletí 2009 o 5,5 %, avšak realizované ceny se ve stejném období snížily o 8,6 %. Z grafu 3 (roční průměry) je pak patrné, že index nabídkových cen bytů IRI vykazuje v letech 2004 až 2007 podobný vývoj jako index realizovaných cen bytů ČSÚ, nicméně v roce 2008 už se podstatně více blíží indexu nabídkových cen ČSÚ.
Graf 3: Srovnání vývoje nabídkových a realizovaných cen bytů podle indexů ČSÚ s vývojem nabídkových cen bytů podle IRI
Důvodem razantnějšího poklesu realizovaných cen podle údajů ČSÚ v porovnání s nabídkovými cenami (jak ČSÚ, tak IRI) je zřejmě zejména skutečnost, že nabídkové ceny nepředstavují konečné kupní ceny, za něž je transakce realizována (ty mohou být i výrazně nižší a v období ekonomické krize by rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou kupní cenou mohl být mnohem větší než v období ekonomické prosperity, rovněž v souvislosti s menším objemem transakcí realizovaným v období recese a tudíž i větší setrvačností s jakou jsou nemovitosti inzerovány v nabídce jednotlivých realitních serverů), tj. nabídkové ceny mohou být nadhodnoceny. Dále mohou důvody rychlejšího poklesu realizovaných cen vyplývat z metodologie šetření nabídkových cen ČSÚ (zahrnutí zejména větších obcí do šetření). Dalším hypotetickým důvodem pak může být i skutečnost, že datový soubor realizovaných cen ČSÚ zahrnuje všechny realizované transakce, na rozdíl od datových souborů IRI.
Tento text vznikl v rámci projektu "Sociální nerovnosti a
tržní rizika vyplývající ze spotřeby bydlení. Aktuální a žádoucí reakce
fiskální a monetární politiky státu" podpořeného GA ČR pod číslem
403/09/1915.
Literatura:
Lux, M., F. Kuda (eds.) 2008. Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení v České republice. Praha: Sociologický ústav AV ČR, v.v.i.
|
| |
|
|
 |
|
 |
